פותחים עסק? משלמים יקר על המשרד שלכם?, אתם מאכסנים הרבה זבל וחומר משנים, החלטתם להצטמצם ולהקטין את עלויות השכירות של המשרד? (כי זאת הדרך שלנו להילחם בתחרות אשר כל יום מביאה לנו בשורת איוב חדשה) רוצים לשנות אוירה,? מבינים שהיום הטכנולוגיה הביאה את הלקוח הישראלי להשתמש באמצעי התקשורת המתקדמים! רוצים להרחיב את הפעילות שלכם ולהימצא גם בערים נוספות?
בואו נקרא את המאמר:
וכהרגלי בקודש אתחיל בסיפור:
"למדתי כי במשרד הכלכלה שוקלים להתיר ייבוא של 30 מוצרים בייבוא אישי (מאותו מוצר) באותו משלוח ומבלי להגביל את כמות המשלוחים, מה שאומר שכל אחד יוכל להביא מוצרים בכמות מסחרית פטורה ממכס והוצאות אחרות ולמכור אותם חופשי בשוק מבלי שיהיה עליהם את כל הרגולציה וההוצאות שיש ליצרן או לעסק מקומי.
חשיבה כזאת של משרד הכלכלה רק מביאה עלינו עוד הוכחה כי לא ניתן להיאחז בתכנית עסקית סדורה כי כל יום מתהפך משהו שהיה פחות או יותר יציב עד יום המהפכה.
זאת הסיבה כי בעלי עסקים ועסקים עצמם כולל העסקים והחברות הגדולות צריכות מעבר לגילוח השומנים בעסק (שאני מאמין שכבר עושים) להעביר עוד נייר שיוף דק על מנת להקטין
את הוצאות העסק ומכאן אני מגיע לנושא של הקטנת ההוצאות לעסקים וחברות.
מה הם הנתונים שהניעו אותי להמליץ לכם להצטמצם למשרדים בגישה אחרת?
ראשית אנו לומדים בתקופה האחרונה כי הביקוש למשרדים קטנים ויותר מזה הדרישה להשתלב במשרדים אורבניים שיתופיים הוא גדול.
2. לאור העבודה ששוק הדיור צונח ב-ביקושים הנתונים מראים שיש צניחה של 8% בביקוש לדירות חדשות ברבעון הראשון ותחילת הרבעון השני וירידה של 1.2% במדד המחירים לדירות בשני הרבעונים הראשונים של שנת 2018
3.. אם אנו מנתחים את שוק המשרדים אז אנו מגיעים למספרים הבאים:
4. מתחילת השנה (רבעון ראשן) דמי שכירות ממוצעים עומדים בין 65-70 ₪ לממ"ר
5. בתל אביב לדוגמה מגיע עלות שכר משרד לסביבות ה-100 ₪ – מי אמר שצריך משרד בתל אביב?
6. לאלה שרוצים לרכוש משרדים וליהנות גם מתשואה על הנכס (זה לא משנה את העובדה שאני בעל הנכס שהרי בכל מקרה הייתי צריך משרד) מדובר על תשואה של בין 7-11% (כאשר לא לקחנו בחשבון את העלייה הטבעית של העלות למכירה במשך הזמן. (מחיר קנייה ממוצע של משרד הינו בערך 16 אלף ₪ לממ"ר. ואילו בפריפריה הקרובה לתל אביב מחיר רכישה של משרד יורד ל-9000 ₪ לממ"ר ושכירות של בן 50-70 ₪ לממ"ר (הכול עניין של משא ומתן)
7. ככל שבעל העסק או החברה יכולים לבחור להם או השכרה של נכס בעלות נוחה ובממ"ר שבאמת מתאים לסוג הפעילות של העסק אם חשיבה לצמצום (OPEN SPACE) או חלוקה אחרת למינימום שטח ומקסימום מימוש הנכס. או רכישה של משרד במימון כזה או אחר שאז מעבר להצטמצמות והתאמת הפעילות לעסק העסק יוצר לעצמו גם נכס מניב.
כן אני מודע שגם מה שטוב להיום אנו לא יודעים אם הוא גם טוב למחר אבל מה שאנחנו כן יודעים הוא: אנו חייבים לצמצם את ההוצאות שלנו על מנת שנהיה גמישים בפעילות העסקית שלנו ואם ביחד עם זה נוכל לרכוש לנו רכוש (ומדובר כאן על נכס נדלני שעד כה לא איכזב את המשקיעים שלו אז כדאי וגם בטוח.
8. עובדה נוספת ומעניינת המביאה משקיעים וגם שוכרים למשרדים קטנים יותר וחסכוניים היא העובדה כי כיום בונים הקבלנים את המשרדים שיכילו טרקלינים עסקים וחדר ישיבות משותף לכלל המשרדים ובכל קומה, על מנת לתת תמריץ ללקוחות לשכור גם משרדים קטנים יותר, וליהנות מהשטחים המשותפים. שזה בנפיט אדיר לניצול מקסימלי של המשרד.
9. עוד יתרון אשר מצאתי במעבר למשרדים קטנים אם בשכירות ואם בקנייה זאת החשיבה על העלות שלא רק מתבטאת במחיר אלה בשילוב של שטחים פרטיים עם שטחים ציבוריים, גם מבחינת ההשקעה הלא גבוהה ברכישת המשרד והתשואה המתקבלת ממנו גם אם בעל המשרד הוא זה המשתמש בו.
10. בסריקה על הצעות של מכירת משרדים אני גם מוצא שבשטחים קטנים אין צורך במינוף לרכישת המשרד. וזאת עוד נקודה חשובה למחשבה. ניתן להשקיע במשרד קטן (כאשר אני באמת מאמין שעדיף שיהיה משרד ברשותי שלי אשר המימון עליו הוא נמוך אם בכלל אבל הוא נושא תשואה ויש לבעליו נכס שווה כסף בידו. "נכסי דלי ניידי תמיד סחירים בכל מצב" (כמובן לא במצב שהרגולטור מחליט להוריד את המע"מ על רכישות ו"תוקע" את השוק לכמה שנים, אבל נכסי הנדל"ן נשארים יציבים עם רווח בצד.
.קראו עוד
מיקור חוץ אאוטסורסינג למה זה כדאי
חובה לשנות אסטרטגיה השוק דורש זאת
במידה והחלטנו לקנות נכס משרד ולהשכיר חצי ממנו אזי:.
אנו למדים שבעיר לוויין סמוך לתל אביב משרדים מאוישים ב-90% מהמשרדים ומניבים שכירות חודשית קבועה.
אם ניצמד לסקר משנת 2016 שערך משרד האוצר נמצא, שבעוד שבנדל"ן למגורים משך השכירות הממוצע הוא 3.5 שנים (המשמעות היא שכל 3.5 שנים בממוצע, צריך למצוא שוכרים חדשים), במקרה של נדל"ן מסחרי שוכרי המשרדים יכולים להישאר בנכס למשך תקופות ממושכות, דבר שמבטיח שקט נפשי ותשואה קבועה לאורך זמן.
יש עוד פרמטרים חיוביים למהלך:
1. קניה או שכירות משרד קטן זוכה לכל השירותים שזוכים משרדים גדולים בנושא של אחזקה.
2. הביקוש למשרדים קטנים גדול יותר מההיצע למשרדים גדולים וזאת מטעם מאד פשוט שכבר הזכרתי אותו בתחילת המאמר וזה "הטכנולוגיה" אנו צריכים פחות מזכירות (כל אחד והמחשב שלו עם תוכנת ה-OFFICE, יותר ויותר עסקים משתמשים במיקור חוץ "אאוטסורסינג" כאשר זה חוסך מקום במשרד, "שלא נדבר על אחזקת העובד" ומהצד השני זה נותן את הרושם כי מדובר על חברה/עסק רציני המכבד את עצמו.
3. לבעלי העסקים יש את האפשרות לבחור בין מקום במשרד אורבני עם שותפים או שכירת משרד קטן בעלויות נמוכות, או רכישת משרד בתנאים מצוינים ואו לחלק אותו ל-2 משרדים וליהנות גם מתשואה, גם מאי עלות המשרד העצמי וגם מנכס נדל"ן. הכול למען מטרה אחת ברורה חסכון ממשי בהוצאות ועלויות המשרד.
4. אנו יודעים לבכות כי אין תחבורה ציבורית טובה בארץ אבל אם ניקח את מה שנעשה בעשורים האחרונים רק בתחום הרכבות אין לנו על מה להתלונן מכיוון שנסיעה ברכבת מקצרת זמן, מביאה אותנו ללא פקקים למרכזי משרדים בארץ כולה ולהיות במרכז העיר זה טוב עבור הבנקים, המוסדות הפיננסים ואולי מספר משרדי ראיית חשבון ועורכי דין אשר גם להם נפתחה הדרך לבתי משפט בערי הפריפריה ולא דווקא בתל אביב.
לסיכום
אין עוררין שכל תחום המסחר והעסקים שינה ומשנה פנים חדשות לבקרים. מה שמתאים היום כבר לא מתאים מחר ואנחנו רואים את זה בעסקים שמתרסקים שלא חשבו בזמן איך לקלוט את כל השינוי והמהפך העובר על עולם העסקי בארץ ובעולם.
כמי שעוסק בייעוץ עסקי הרי שהיום המשחקים השתנו, הכלים השתכללו, והחובה של כל אחד מאתנו הנמצא והעובר לתחום של עצמאות שזה למעשה הכוון הכללי בעשייה העסקית קדימה יידע לבחור לו את המסלול הנכון ביותר לעיסוקו. לא אני לא ממליץ לעבוד מהבית, בכל זאת אנו בני אדם ובני אדם לא ניתן "כרגע" לשנות, ולכן אנו צריכים את היציאה מהבית, את החוויה של הגהה למשרד, את הדו שיח עם אנשים וכ"ד. וזאת גם הסיבה לביקוש גדול יותר למשרדים קטנים כאשר בתקופה האחרונה מורגשת בשוק הנדל"ן נהירה של שוכרים דווקא לכיוון המשרדים קטנים, שהם חלק ממתחם או בניין משרדים, שמעניק שירותים וחללים משותפים לעובדי המשרדים. אני לא יכול להתהדר באיזה מחקר המוכיח זאת שיצא בתקופה האחרונה אך זאת בדיוק הדעה הרווחת היום אצל קבלנים והעוסקים בנדל"ן מסחרי.
יש לבדוק כל דבר לגופו.
יש להיעזר בתוכנת האקסל שאנו מאוהבים בה ולערוך יתרונות וחסרונות.
יש לפעול בשום שכל תוך העמדת הכדאיות הן בחסכון הן בתפעול המשרד הן בשינוי כיוון מסלול והכרה להיות מוכנים וכמה שיותר רזים בהוצאות לעשור עשוריים הבאים.
לקריאת מאמרים נוספים לחצו בקישור
